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21春南开大学《房地产估价》在线作业参考答案

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试题 1 [主观题] 在建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值。()

在建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值。（)
A.错误
B.正确

试题 2 [主观题] 有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和1年后分两次平均支付，假设月利率为 0.5%，则在成交日期一次付清的价格为（)万元

A. 37.91
B. 38.25
C. 38.42
D.50

试题 3 [单选题] 某宗房地产1997年建成使用，当时获得了70年土地使用权年限，预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该宗房地产的报酬率为8％。则该宗房地产2007年的收益价格为（）万元。

A．125

B．126.42

C．123.77

D．124.43

试题 4 [主观题] 某房地产总价180万元，分两期支付，首期付款60万元，余款在半年后一次付清，年利率6%，该房地产的实际价格为（)万元

A.180
B. 178.4
C. 183.5
D. 176.6

试题 5 [多选题] 引起房地产价格上升的原因主要有（)。

A．对房地产本身进行投资改良

B．通货膨胀

C．需求增加导致稀缺性增加

D．外部经济

E．内部经营管理

试题 6 [单选题] 在评估政府行政办公楼的价值时，一般采用（)估价。

A．市场法

B．成本法

C．收益法

D．假设开发法

试题 7 [主观题] 经过市场状况调整之后，就将可比实例的实际而可能是不正常的成交价格变为了正常市场价格。()

经过市场状况调整之后，就将可比实例的实际而可能是不正常的成交价格变为了正常市场价格。（)
A.错误
B.正确

试题 8 [单选题] 从区位优劣角度看，（)主要看其繁华程度、交通条件、临街状况等。

A．居住房地产

B．别墅

C．商业房地产

D．工业房地产

试题 9 [主观题] 运营费用与（)之比,称为运营费用率。A．潜在毛收入B．有效毛收入C．净收益D．正常利润

运营费用与()之比,称为运营费用率。
A．潜在毛收入
B．有效毛收入
C．净收益
D．正常利润

试题 10 [主观题] 某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格

指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8(以2003年1月为100)。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为()元/m2。
A．4367
B．4617
C．4446
D．4161

试题 11 [多选题] 房地产的实物，是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为（)。

A．有形的实体

B．该实体的质量

C．相应的配套的基础设施

D．组合完成的功能

试题 12 [多选题] 根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为（)

A．物质折旧

B．功能折旧

C．外在折旧

D．经济折旧

试题 13 [单选题] 下列影响一套住房价格的因素中，不属于实物因素的是（)。

A．朝向

B．保温

C．隔声

D．户型

试题 14 [多选题] 在房地产实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格（）卖者所愿意接受的最低价格时，交易才可能成功。

A．高于

B．等于

C．低于

D．高于或等于

E．低于或等于

试题 15 [主观题] 关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法,错误的是( )。

关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法,错误的是（)。
A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本
B.动态分析法中要进行现金流量预测
C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显观出来，而是隐含在折现过程中
D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点

试题 16 [多选题] 下面属于构筑物的是（)。

A．烟囱

B．水塔

C．道路

D．商店

试题 17 [单选题] 某宗房地产1997年建成使用，当时获得了70年土地使用权年限，预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该宗房地产的报酬率为8％。则该宗房地产2007年的收益价格为（）万元。

A．125

B．126.42

C．123.77

D．124.43

试题 18 [单选题] 房地产所有权包含单独所有、共有和（)三种。

A．建筑物区分所有权

B．建筑物共同共有权

C．建筑物按份共有权

D．私有权

试题 19 [主观题] 一般说来，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。()

一般说来，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨的趋势。（)
A.错误
B.正确

试题 20 [主观题] 某宗房地产每年的净收益为50万元，资本化率为8%，则该宗房地产的价值为（)万元。

A.600
B.625
C.650
D.675

试题 21 [主观题] 估价时点为过去的情形,多出现在（)中。A．保险理赔案件中B．期房估价C．拆迁估价D．房地产纠纷案件中

估价时点为过去的情形,多出现在()中。
A．保险理赔案件中
B．期房估价
C．拆迁估价
D．房地产纠纷案件中

试题 22 [主观题] 某期房尚有1年时间才可投入使用,与其类似的现房价格为3300元／m2,出租的年末净收益为率为330元／m2,假设折现率为10%,风险补偿为房价的2%,则该期房目前的价格为()元／m2。

某期房尚有1年时间才可投入使用,与其类似的现房价格为3300元／m2,出租的年末净收益为率为330元／m2,假设折现率为10%,风险补偿为房价的2%,则该期房目前的价格为（)元／m2。
A、2934
B、2970
C、3300
D、3630

试题 23 [单选题] 下列引起房地产贬值的因素中，属于功能折旧的是（）。

A．写字楼层高偏低

B．厂房受酸雨腐蚀

C．住宅库存量过大

D．在建工程基础不均匀沉降

试题 24 [多选题] 下列关于建筑物寿命和年龄的说法中，正确的是（）

A．建筑物的经济寿命短于其自然寿命，有效年龄也短于实际年龄

B．建筑物的经济寿命长于其自然寿命，有效年龄也长于实际年龄

C．建筑物的经济寿命与其自然寿命相等，有效年龄也与其实际年龄相等

D．建筑物的经济寿命短于其自然寿命，有效年龄可能短于也可能长于实际年龄

试题 25 [多选题] 下列表述中，正确的有（)。

A．开发经营期可分为开发期和经营期

B．开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期

C．开发期的起点与开发经营期的起点相同

D．在有预售的情况下，销售期与开发期有重合

试题 26 [单选题] 某地区商品住宅价格自2002年至2006年分别为1681元/m²、1712元/m²、1744元/m²、1781元/m²和1815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2008年的价格为()。

A．1865元/m²

B．1849元/m²

C．1915元/m²

D．1882元/m²

试题 27 [主观题] 某宗房地产的土地价值占总价值的40%,土地资本化率为6%,建筑物价值占总价值的60%,建筑物资本化率为8%,则综合资本化率为()。

某宗房地产的土地价值占总价值的40%,土地资本化率为6%,建筑物价值占总价值的60%,建筑物资本化率为8%,则综合资本化率为（)。
A、7%
B、7.20%
C、7.50%
D、7.80%

试题 28 [主观题] 未出租的餐馆不能采用收益法进行估价。()

未出租的餐馆不能采用收益法进行估价。（)
A.错误
B.正确

试题 29 [主观题] 路线价法实质上是一种(),是其的派生方法。

路线价法实质上是一种（),是其的派生方法。
A、比较法
B、成本法
C、收益法
D、假设开发法

试题 30 [主观题] 由于房地产的不可移动、不可隐藏，流动性差，所以难以逃避未来制度、政策等变化的影响。这是由于房地产的（)特性

A.不可移动性
B.用途多样
C.相互影响
D.易受限制

试题 31 [主观题] 房地产的（),决定了房地产市场是一个地区性市场。A．不可移动B．独一无二C．供给有限D．流动性差

房地产的(),决定了房地产市场是一个地区性市场。
A．不可移动
B．独一无二
C．供给有限
D．流动性差

试题 32 [主观题] 某可比实例在其房地产状况下的价格为4000元/m2,采用间接比较调整方法,可比实例房地产状况比标准

房地产状况劣4%,估价对象房地产状况比标准房地产状况优8%,则估价对象房地产状况下的价格为()元/m2。
A．4500
B．3556
C．4147
D．3858

试题 33 [主观题] 下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（)

A.金融制度政策
B.利率
C.经济发展
D.汇率

试题 34 [单选题] 如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（)进行估价。

A．维持现状前提

B．装修改造前提

C．转换用途前提

D．重新利用前提

试题 35 [多选题] 房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。共有可分为（）。

A．按份共有

B．按权共有

C．共同共有

D．共享共有

E．共用共有

试题 36 [主观题] 有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和1年后分两次平均支付，假设月利率为 0.5%，则在成交日期一次付清的价格为（)万元

A. 37.91
B. 38.25
C. 38.42
D.50

试题 37 [多选题] 运用成本法估价，计算投资利息时，包括（)的利息，无论他们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。

A．管理费用

B．土地成本

C．销售费用

D．建设成本成本

试题 38 [多选题] 下列房地产中，通常适用比较法估价的是（)等。

A．标准厂房

B．在建工程

C．高档公寓

D．房地产开发用地

试题 39 [单选题] 某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置价格为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2. 5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（）年

A．29

B．39

C．40

D．45

试题 40 [主观题] 针对某宗房地产，已知同一时期的国债利率为 4.5%，投资风险补偿 2.2%，管理负担补偿 0.2%，缺乏流动性补偿 1.5%，易于获得融资的优惠率为 0.5%。采用累加法求取的该宗房地产报酬率为（)。

A. 10.10%
B. 7.90%
C. 8.40%
D. 11.90%

试题 41 [单选题] 某宗房地产的年净收益为8万元，购买者的自有资金为20万元，自有资金资本化率为10%，抵押贷款常数为0.08。则该房地产的价值为（)万元。

A．70

B．73

C．95

D．75

试题 42 [单选题] 房地产的()特性，使得房地产具有独占性。

A．不可移动

B．供给有限

C．价值量大

D．用途多样

试题 43 [主观题] 通常把市场法求得的价值简称为市场价格。()

通常把市场法求得的价值简称为市场价格。（)
A.错误
B.正确

试题 44 [主观题] 有甲、乙两宗房地产,甲房地产的收益期限为40年,单价为4000元/m2,乙房地产的收益期限为50年,单价为

4200元/m2。假设报酬率均为8%,则甲、乙两宗房地产价格的高低关系是()。
A．甲高于乙
B．甲低于乙
C．甲等于乙
D．不能确定

试题 45 [主观题] 在进行房地产估价时，对房地产市场状况的分析始终是估价时点时的状况。()

在进行房地产估价时，对房地产市场状况的分析始终是估价时点时的状况。（)
A.错误
B.正确

试题 46 [主观题] 专业估价与非专业估价相比，专业估价需要承担法律责任。()

专业估价与非专业估价相比，专业估价需要承担法律责任。（)
A.错误
B.正确

试题 47 [多选题] 在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括（)。

A．在运用比较法估价时，不应该选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘

B．在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低，应该采用居中的收益估计值进行估价

C．在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低

D．在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧

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