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南开大学20秋《房地产估价》(1609、1703)在线作业（参考答案）

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试题 1 [单选题] （)是指通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见，包括评估价值和相关专业意见。

A．估价假设

B．估价目的

C．价值类型

D．估价结果

试题 2 [主观题] 谨慎原则只有在评估房地产抵押价值才需要遵循的一项原则。()

谨慎原则只有在评估房地产抵押价值才需要遵循的一项原则。（)
A.错误
B.正确

试题 3 [单选题] 某地区商品住宅价格自2002年至2006年分别为1681元/m²、1712元/m²、1744元/m²、1781元/m²和1815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2008年的价格为()。

A．1865元/m²

B．1849元/m²

C．1915元/m²

D．1882元/m²

试题 4 [主观题] 在实际估价中判定一宗房地产是收益性还是非收益性房地产，主要看其目前是否正在直接产生经济收益。()

在实际估价中判定一宗房地产是收益性还是非收益性房地产，主要看其目前是否正在直接产生经济收益。（)
A.错误
B.正确

试题 5 [单选题] 生产费用价值论是（)估价方法的理论依据。

A．比较法

B．成本法

C．收益法

D．假设开发法

试题 6 [主观题] 五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（)等设施或条件以及场地平整

A.供水、排水、电力、电信
B.给水、排水、燃气、热力
C.排水、电力、通信、燃气
D.排水、电力、通信、热力

试题 7 [多选题] 引起房地产价格上升的原因主要有（）。

A．对房地产本身进行投资改良

B．通货膨胀

C．需求增加导致稀缺性增加

D．外部经济

E．内部经营管理

试题 8 [主观题] 房地产估价本质上是评估房地产的价格而不是价值。()

房地产估价本质上是评估房地产的价格而不是价值。（)
A.错误
B.正确

试题 9 [多选题] 假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，例如（)。

A．在建工程

B．待开发的土地

C．可装饰装修改造的房屋

D．可改变用途的旧房

试题 10 [单选题] 甲乙两宗土地，甲单价为800元/m2，乙单价为600元/m2，其他条件完全相同，如果甲地的容积率为6%，乙地的容积率为3%，则作为一个理性房地产开发商会选择购买（)。

A．甲

B．乙

C．甲、乙一样

D．无法判断

试题 11 [单选题] 通常情况下重置价格比重建价格（）

A．低

B．相等

C．高

D．无法判断

试题 12 [主观题] 为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（)

A.快速变现值价值
B.谨慎价值
C.在用价值
D.残余价值

试题 13 [主观题] 构成房地产实物、权益和区位状况的因素，称为()。

构成房地产实物、权益和区位状况的因素，称为（)。
A、环境因素
B、自身因素
C、经济因素
D、外部因素

试题 14 [主观题] 社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。（）

A．错误

B．正确

试题 15 [主观题] 某宗房地产交易合同中写明,买方付给卖方4982元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区房地产交

易中,卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%,买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。则该宗房地产的正常成交价格为()元/m2。
A．5190
B．4700
C．5300
D．4790

试题 16 [主观题] 成本法是在价值时点先分别求取估价对象的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。()

成本法是在价值时点先分别求取估价对象的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。（)
A.错误
B.正确

试题 17 [主观题] 估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值减损。()

估价上的建筑物折旧是指由于各种原因而造成的建筑物价值减损。（)
A.错误
B.正确

试题 18 [主观题] 房地产权利的种类中，属于债权的是()。

房地产权利的种类中，属于债权的是（)。
A、地役权
B、建设用地使用权
C、抵押权
D、租赁权

试题 19 [主观题] 在合法产权方面，只有合法产权的房地产才能成为估价对象。()

在合法产权方面，只有合法产权的房地产才能成为估价对象。（)
A.错误
B.正确

试题 20 [主观题] 在估价时，评估价值的确定应当在前，价值时点的确定应当在后。()

在估价时，评估价值的确定应当在前，价值时点的确定应当在后。（)
A.错误
B.正确

试题 21 [多选题] 运用比较法估价要对可比实例成交价格做适当的处理，根据处理的内涵不同，分为（)。

A．价格分析

B．价格换算

C．价格修正

D．价格调整

试题 22 [单选题] 从区位优劣角度看，（)主要看其繁华程度、交通条件、临街状况等。

A．居住房地产

B．别墅

C．商业房地产

D．工业房地产

试题 23 [主观题] 五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（)等设施或条件以及场地平整

A.供水、排水、电力、电信
B.给水、排水、燃气、热力
C.排水、电力、通信、燃气
D.排水、电力、通信、热力

试题 24 [主观题] 为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（)

A.快速变现值价值
B.谨慎价值
C.在用价值
D.残余价值

试题 25 [单选题] 甲、乙两块土地，甲土地的单价2000元/m2，容积率为2; 乙土地的单价为2800元/m2，容积率为2.5，假设两块土地其他条件相同，则明智的购买者应购买（)。

A．甲土地

B．乙土地

C．甲、乙都一样

D．不能确定

试题 26 [多选题] 选取可比实例时,应符合的要求包括（)等。

A．可比实例的交易方式应适合估价目的

B．可比实例与估价对象的区位相近

C．可比实例与估价对象的用途相同

D．可比实例的成交日期应接近价值时点

试题 27 [多选题] 求取报酬率的方法有多种,包括()。

A．长期趋势法

B．累加法

C．市场提取法

D．分部分项法

E．投资报酬率排序插入法

试题 28 [单选题] 在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。

A．0.5～2.0

B．1.5～2.0

C．0.5～1.5

D．1.0～1.5

试题 29 [单选题] 收益法的理论依据为（)。

A．替代原理

B．生产费用价值论

C．预期原理

D．适合原理

试题 30 [多选题] 房地产要有价格与其他任何物品要有价格一样，需要具备（)三个条件。

A．使用价值

B．保值性

C．稀缺性

D．有效需求

试题 31 [单选题] 房地产所有权有单独所有、共有和（）三种

A．建筑物区分所有权

B．建筑物共同共有权

C．建筑物按份共有权

D．私有权

试题 32 [单选题] 在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次付清的价格为为（)。

A．名义价格

B．实际价格

C．市场价格

D．成交价格

试题 33 [多选题] 具体的长期趋势法主要有（)等。

A．数学曲线拟合法

B．市场提取法

C．平均发展速度法

D．移动平均法

试题 34 [主观题] 价值时点既不是委托人也不是估价人员可以随意假定的，必须根据估价目的来确定。()

价值时点既不是委托人也不是估价人员可以随意假定的，必须根据估价目的来确定。（)
A.错误
B.正确

试题 35 [多选题] 关于假设开发法中开发完成后的价值的说法，正确的有()。

A．静态分析法中开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值

B．动态分析法中对适宜预售的房地产，开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在预售时的房地产市场状况下的价值

C．评估酒店等在建工程的价值时，预测开发完成后的价值可以包含家具、设备及特许经营权的价值

D．可用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价值

E．被迫转让开发前提下开发完成后的价值要低于自愿转让开发前提下开发完成后的价值

试题 36 [单选题] 某商业房地产,在取得40年土地使用权的当年开始建造,建造期3年,建筑物经济寿命50年,则该商业房地产的折旧年限是( )年。

A．37

B．40

C．50

D．43

试题 37 [单选题] 在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次付清的价格为为（)。

A．名义价格

B．实际价格

C．市场价格

D．成交价格

试题 38 [多选题] 按经营使用方式划分，房地产的类型主要有（)。

A．出售的房地产

B．出租的房地产

C．自营的房地产

D．自用的房地产

试题 39 [主观题] 在建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值。()

在建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值。（)
A.错误
B.正确

试题 40 [单选题] 下列影响房地产供求变化的因素中，不会引起房地产需求量增加的是（）

A．消费者的收入水平增加

B．该种房地产的价格水平下降

C．该种房地产的开发成本上升

D．消费者预期该种房地产价格上涨

试题 41 [单选题] 从理论上讲,（）是街道对地价影响的转折点。

A．标准临街宗地

B．标准临街深度

C．标准临街宽度

D．路线价区段

试题 42 [主观题] 房地产估价是评估房地产的()。

房地产估价是评估房地产的（)。
A、成交价格
B、效用
C、价格
D、价值

试题 43 [单选题] 某房地产的土地取得成本为1500万元，建设成本为3200万元，管理费用为250万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，投资利息为200万元，则该房地产的直接成本利润率为（)。

A．9.2%

B．10.6%

C．10.1%

D．9.8%

试题 44 [主观题] 某房地产总价180万元，分两期支付，首期付款60万元，余款在半年后一次付清，年利率6%，该房地产的实际价格为（)万元

A.180
B. 178.4
C. 183.5
D. 176.6

试题 45 [单选题] 从理论上讲,（）是街道对地价影响的转折点。

A．标准临街宗地

B．标准临街深度

C．标准临街宽度

D．路线价区段

试题 46 [单选题] 在评估一宗房地产的价值时，一般要求采用（)估价方法。

A．一种或一种以上

B．两种或两种以上

C．三种或三种以上

D．四种或四种以上

试题 47 [单选题] 收益法适用的条件是房地产的()。

A．收益能够量化

B．风险能够量化

C．收益或风险其一可以量化

D．收益和风险均能量化

试题 48 [多选题] 根据引起建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为（)。

A．物质折旧

B．功能折旧

C．自然折旧

D．外部折旧

试题 49 [单选题] 某工业厂房，建成5年后补办了土地出让手续，土地使用权年限为50年，建筑物的经济寿命为40年，计算建筑物折旧的经济寿命为（）年。

A．55

B．50

C．45

D．40

试题 50 [主观题] 有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和1年后分两次平均支付，假设月利率为 0.5%，则在成交日期一次付清的价格为（)万元

A. 37.91
B. 38.25
C. 38.42
D.50

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