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南开大学20秋《房地产估价》在线作业-1（参考答案）

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试题 1 [单选题] 比较法的理论依据是（)。

A．预期原理

B．替代原理

C．生产费用价值论

D．递推原理

试题 2 [主观题] 未出租的餐馆不能采用收益法进行估价。()

未出租的餐馆不能采用收益法进行估价。（)
A.错误
B.正确

试题 3 [单选题] 路线价法主要适用于城镇临街（)用地的批量估价。

A．居住

B．商业

C．娱乐

D．工业

试题 4 [多选题] 最高最佳利用具体包括（)几个方面。

A．最佳规模

B．最佳环境

C．最佳用途

D．最佳档次

试题 5 [单选题] 甲、乙两块土地，甲土地的单价2000元/m2，容积率为2; 乙土地的单价为2800元/m2，容积率为2.5，假设两块土地其他条件相同，则明智的购买者应购买（)。

A．甲土地

B．乙土地

C．甲、乙都一样

D．不能确定

试题 6 [单选题] 在评估一宗房地产的价值时，一般要求采用（)估价方法。

A．一种或一种以上

B．两种或两种以上

C．三种或三种以上

D．四种或四种以上

试题 7 [单选题] 某可比实例的房地产状况比估价对象优5%，则其房地产状况调整系数为（)。

A．1.05

B．0.95

C．0.96

D．1.1

试题 8 [单选题] 收益法适用的条件是房地产的( )。

A．收益能够量化

B．风险能够量化

C．收益或风险其一可以量化

D．收益和风险均能量化

试题 9 [单选题] 某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置价格为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2. 5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（）年

A．29

B．39

C．40

D．45

试题 10 [多选题] 房地产投机对房地产价格的影响，下列说法中正确的有（)。

A．必然引起房地产价格的上涨

B．可能引起房地产价格的上涨

C．可能引起房地产价格的下跌

D．可能起着稳定房地产价格的作用

试题 11 [主观题] 运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的（)大致接近。

A.幅度
B.数额
C.比率
D.指数

试题 12 [主观题] 针对某宗房地产，已知同一时期的国债利率为 4.5%，投资风险补偿 2.2%，管理负担补偿 0.2%，缺乏流动性补偿 1.5%，易于获得融资的优惠率为 0.5%。采用累加法求取的该宗房地产报酬率为（)。

A. 10.10%
B. 7.90%
C. 8.40%
D. 11.90%

试题 13 [主观题] 签订了书面估价委托合同之后，估价机构未经委托人书面同意，不得转让、变相转让委托的估价业务。()

签订了书面估价委托合同之后，估价机构未经委托人书面同意，不得转让、变相转让委托的估价业务。（)
A.错误
B.正确

试题 14 [主观题] 现代的收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的。()

现代的收益法是建立在资金具有时间价值的观念上的。（)
A.错误
B.正确

试题 15 [主观题] 在合法产权方面，只有合法产权的房地产才能成为估价对象。()

在合法产权方面，只有合法产权的房地产才能成为估价对象。（)
A.错误
B.正确

试题 16 [单选题] 在评估政府行政办公楼的价值时，一般采用（)估价。

A．比较法

B．成本法

C．收益法

D．假设开发法

试题 17 [多选题] 下列属于房地产估价原则的是（)。

A．替代原则

B．合法原则

C．最高最佳利用原则

D．价值时点原则

试题 18 [主观题] 长期趋势法适用的对象是（)的房地产。

A.商业性质
B.出租性质
C.价格无明显季节波动
D.价格有明显季节波动

试题 19 [单选题] （)是指通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见，包括评估价值和相关专业意见。

A．估价假设

B．估价目的

C．价值类型

D．估价结果

试题 20 [主观题] 某可比实例在其房地产状况下的价格为4000元/m2,采用间接比较调整方法,可比实例房地产状况比标准

房地产状况劣4%,估价对象房地产状况比标准房地产状况优8%,则估价对象房地产状况下的价格为()元/m2。
A．4500
B．3556
C．4147
D．3858

试题 21 [单选题] 房地产所有权有单独所有、共有和（）三种

A．建筑物区分所有权

B．建筑物共同共有权

C．建筑物按份共有权

D．私有权

试题 22 [单选题] 如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（)进行估价。

A．维持现状前提

B．装修改造前提

C．转换用途前提

D．重新利用前提

试题 23 [多选题] 下列表述中，正确的有（)。

A．开发经营期可分为开发期和经营期

B．开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期

C．开发期的起点与开发经营期的起点相同

D．在有预售的情况下，销售期与开发期有重合

试题 24 [多选题] 累加法求取报酬率的公式为：报酬率等于安全利率加上（)减去投资带来的优惠率。

A．投资风险补偿率

B．投资利润补偿

C．管理负担补偿率

D．缺乏流动性补偿率

试题 25 [单选题] 某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积90m2，使用面积为80m2，每平方米建筑面积的价格为5000元，则该住宅每平方米使用面积的价格为（)元。

A．4000

B．5556

C．5625

D．6250

试题 26 [单选题] 某宗房地产预测其未来第一年的有效毛收入为40万元，运营费用为20万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长4％，运营费用增长3％，收益期限假设为无限年，该宗房地产的报酬率为8％。该宗房地产的收益价格为（）万元。

A．300

B．800

C．600

D．1400

试题 27 [主观题] 某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格

指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8(以2003年1月为100)。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为()元/m2。
A．4367
B．4617
C．4446
D．4161

试题 28 [多选题] 以下（)有助于把握最高最佳使用原则

A．替代原理

B．收益递增递减原理

C．均衡原理

D．适合原理

试题 29 [主观题] 在实际估价中应尽量采用现金流量折线法估价。()

在实际估价中应尽量采用现金流量折线法估价。（)
A.错误
B.正确

试题 30 [主观题] 某宗房地产的土地价值占总价值的40%,土地资本化率为6%,建筑物价值占总价值的60%,建筑物资本化率为8%,则综合资本化率为()。

某宗房地产的土地价值占总价值的40%,土地资本化率为6%,建筑物价值占总价值的60%,建筑物资本化率为8%,则综合资本化率为（)。
A、7%
B、7.20%
C、7.50%
D、7.80%

试题 31 [单选题] 某宗房地产1997年建成使用，当时获得了70年土地使用权年限，预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该宗房地产的报酬率为8％。则该宗房地产2007年的收益价格为（）万元。

A．125

B．126.42

C．123.77

D．124.43

试题 32 [主观题] 某宗可比实例房地产2006年2月末的价格为1200美元/m2,该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每

月比上月上涨0.3%,假设人民币与美元的市场汇率2006年2月末为1美元=7.98元人民币,2006年10月末为1美元=7.87元人民币,则该可比实例2006年10月末的价格为()元人民币/m2。
A．9673
B．9349
C．9808
D．9220

试题 33 [单选题] 在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（）范围之内。

A．0.5～2.0

B．1.5～2.0

C．0.5～1.5

D．1.0～1.5

试题 34 [单选题] （)是房地产的市场需求曲线与市场供给曲线相交时的价格，也就是房地产的市场需求量与市场供给量相等时的价格。

A．房地产的供给价格

B．房地产的需求价格

C．房地产的市场价格

D．房地产的均衡价格

试题 35 [主观题] 社会治安状况、房地产投机和城市化是影响房地产价格的经济因素。（）

A．错误

B．正确

试题 36 [多选题] 求取建筑物重新购建价格的具体方法,有()。

A．造价指数法

B．分部分项法

C．单位比较法

D．工料测量法

E．概算指标法

试题 37 [多选题] 下列房地产中，通常适用比较法估价的是（)等。

A．标准厂房

B．在建工程

C．高档公寓

D．房地产开发用地

试题 38 [多选题] 收益性房地产的价值高低主要取决于（)。

A．已经获得净收益的大小

B．未来获得净收益的风险

C．未来获得净收益的大小

D．未来获得净收益期限的长短

试题 39 [主观题] 替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。()

替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。（)
A.错误
B.正确

试题 40 [主观题] 关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法,错误的是( )。

关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法,错误的是（)。
A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本
B.动态分析法中要进行现金流量预测
C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显观出来，而是隐含在折现过程中
D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点

试题 41 [单选题] 市场提取法是利用与估价对象建筑物具有（）的可比实例来求取建筑物折旧的方法。

A．类似用途

B．类似折旧程度

C．相同建筑结构

D．相同建成年代

试题 42 [主观题] 某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格

指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8(以2003年1月为100)。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为()元/m2。
A．4367
B．4617
C．4446
D．4161

试题 43 [单选题] 某宗房地产1997年建成使用，当时获得了70年土地使用权年限，预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该宗房地产的报酬率为8％。则该宗房地产2007年的收益价格为（）万元。

A．125

B．126.42

C．123.77

D．124.43

试题 44 [多选题] 重新购建价格又称重新购建成本，它是（）的价格

A．价值时点时

B．客观

C．建筑物建造完成时

D．建筑物全新状况下

E．考虑折旧后

试题 45 [主观题] 某宗房地产交易总价为60万元,合同约定,首期付款30%,余款分别于半年后和一年后分期平均支付,假设

年利率为6%,则在成交日期一次付清的价格为()万元。
A．58.21
B．57.62
C．58.79
D．57.21

试题 46 [单选题] 预测某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上增加2万元，收益期限假设为无限年，该房地产的报酬率为10％。则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A．220

B．340

C．400

D．500

试题 47 [单选题] 价值时点不是随意确定的，而应根据（)来确定。

A．估价目的

B．估价师

C．委托人

D．估价机构

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